交房已有数年，土地证还在开发商手中，一旦开发商涉案、土地证被查封，小区二手房交易就办不出不动产权证。

    案例

    航海花城小区2007年交房，2009年拿到房产证，郑州市航海花城小区的业主们从未为自家房子费过心。然而在今年6月30日，在业主们毫不知情的情况下，小区土地使用权却因开发商涉及的一桩诉讼被法院查封。

    市民张先生今年5月份通过中介购买郑州大酒店B座12楼一套138平的二手房，8月8日办理了网签手续，该小区在郑州市二七区兴隆街上，开发商为郑州大酒店有限公司。小区于1998年建成，虽然小区土地证没有进行分割，但因彼时二手房交易不需要土地证，也没引发业主集体维权。年初买这儿的房子时，还能正常过户，但在10月10日，新买的二手房在办理不动产权证时，却告知房屋所在地块被查封了，不能出证。

    郑州市不动产登记中心出具的《土地登记情况证明》显示，位于福寿街西、兴隆街北的上述小区所在土地的使用权已于2015年8月25日被郑州市中级人民法院查封。

    涉及“土地证被查封或抵押影响不动产权证办理”的案例层出不穷。虽然“搁置争议、快速办证”的不动产登记新政已出台，但现实操作中，小区土地一旦被查封，不动产部门不予登记办证，因土地证查封的长期性(动辄三五年)，房产交易可能被无限期拖长，交易双方或承担赎楼贷、首付贷等高额利息苦不堪言。

    本该被及时分割、转移给小区居民的土地使用权，因开发商的原因被查封，申诉维权路途漫漫。更为现实的困难是：受此影响，部分业主的卖房过程进退两难、骑虎难下，一面承担着每天的高额利息却拿不到购房款，一面是漫长的等待。急需钱做手术，本来是卖房救急，结果过户给对方却拿不到房款，钱、房两空还要摊上巨额利息。”

    疑问

    如果开发商给业主分割、转移土地证是应尽义务，在交房后数年的时间内，相关部门是否对其未尽义务的行为予以纠正、处罚?

    放眼郑州，类似拿了房本未分割土地证的小区还有很多，因开发商原因查封本应属于业主土地证的事儿是否会重演?相关部门是否能够做到信息共享，对土地证(国有土地使用权)的归属权或者他项权利予以备注说明。就眼下的事例看，谁该为小区居民的合法权益负责?对小区业主“走到一半、骑虎难下”的房产交易，是否有救济渠道?

    第1问：查封楼盘土地使用权是否应检查是否有地上建筑?

    对于已交房并办下房产证的小区，土地使用权本应归业主们所有，已不属于开发商的财产，这已是对外公开的信息。法院在查封该土地的时候，是否通知不动产相关部门查询此块土地的上是否已建设商品房?法院在查封之前，是否向商品房业主告知此事?

    第2问：查封楼盘土地使用权实际意义是啥?

    已建有商品房的国有土地，其上已有商品房和对商品房拥有产权的业主，查封已建有商品房的土地的使用权，其对相关企业的实际意义有多大?

    第3问：是否有应急救济渠道?

    查封期间，与此事无关的小区业主的房产交易受到影响，可能承担巨额损失，是否有司法救济?

    第4问：是否有一揽子解决方案?

    近期，不动产登记新政执行，银行放款、不动产权证办理与小区土地使用权脱不了干系，但此前不少开发商卖房后没有给业主们分割土地使用权，若开发商日后涉诉，需查封土地使用权，广大业主房屋交易的正当权利肯定会受到影响，相关部门是否应制定一揽子的解决方案?

    对策

    土地证：土地所有者或者 土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。根据国家关规定，目前我国颁发的土地证书主要有三种：①集体土地所有权证;②集体土地建设用地使用权证;③国有土地使用权证。县级以上人民政府对单位和个人依法使用的国有土地进行登记造册，核发国有土地使用权证，确认国有土地使用权。

    笔者认为，多数的购房者在买房时，最关注的是何时能够拿上房产证，而对于土地证，很多人却并不知情。根据我国《城市房地产管理法》的相关规定，个人所购商品房应具备国有土地使用权证和房屋所有权证。理论上说，购房者有了房产证却没有“小土地证”，是产权不完整。也就是说，购房者除了拥有房产证外，还应该有一本享有土地使用权的“小土地证”。“没有‘小土地证’的房子，就像一座‘空中阁楼’一样，始终着不了地”。

    在买房子的时候，很多购房者都会问“这套房是哪一年开发的”，因为大家都知道，按照我国的有关法律规定，商品房土地的使用权限为70年。“我的房子住满70年后该怎么办?”很多购房者不知道，“小土地证”的作用正在于此。

    此前，郑州曾发生过一次因为没有“小土地证”而导致业主受损失的事件。一位赵先生10年前花了20万元从甲开发商那里购买了一套房，并及时办理了房产证。几年后，甲开发商因为经营不善，将“大土地证”依法转让给了乙开发商。随后，乙开发商决定根据自己的需要，要拆除该栋商品楼。

    眼看就要失去安身之地了，赵先生多次找乙公司交涉，但该公司说自己有合法的土地使用证，坚持拆除。而来自国土资源局的解释是，赵先生的房子只拥有房屋所有权，而没有办理相应的土地使用权证书。所以，乙公司有拆除该建筑的权利。经过有关部门的协调，老赵虽然得到了一定补偿，但仍损失不少。

    业主可要求开发商“大证分小证”“小土地证”全称为“小土地使用权证”，小土地使用权是指在商品房开发交易中从开发商手中购得商品房的人，基于其所购房屋对出让土地使用权的区分，而享有的特定份额的土地权益，记载这一权利的证明就是“小土地使用权证”。

    “小土地证”上含有公共部位的分摊面积，如果开发商违反规划，擅自将绿地或者其他公共面积进行商业开发，或者少数人占用小区公共空间停车时，没有该证，业主就没有依据保护自己“门外”的权益了。

    郑州市大约从2005年开始办理“小土地证”，需要由开发商统一为业主办理，就是将开发商手中的大土地证进行“分割”后，办理个人土地证。“目前并没有相关规定强制办理，主要依靠开发商的自觉、自愿”。目前，全国很多城市都采取两证分别发的办法，也有采用土地、房产“两证合一”方式的，如上海、深圳、重庆等。按国家规定，只有土地证、房产证 “两证齐全”且“两证主体一致”的房子，才能进入二级市场交易，但我省没土地证的房子，照样可以上市交易。 因此，业主买了房子后，如果只能办理产权证，却不能办理土地证，这本身就不合法，权益受到侵害。

    《物权法》明确规定房屋与土地是一个整体，要么“房随地走”，要么“地随房走”，也就是说，不管你的房屋所依附的土地是什么性质的，都要办理土地证。由于目前“小土地证”办理主要依靠开发商的自觉与自愿行为，如果遇到办不下来的情况时，业主可以联合起来，维护自己的合法权益，一起要求开发商“大证分小证”，办理个人土地证。