无论是有真实签名的“假按揭”，还是伪造签名的“假按揭”，借款人和开发商之间买卖房屋的行为意思表示不真实，其实质目的是恶意串通骗取银行贷款。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据该规定，开发商与借款人之间的房屋买卖合同无效。

    因为商品房买卖合同和借款合同不是主从合同关系，商品房买卖合同的无效并不能当然代表借款合同的无效。借款合同的效力可分以下三种情况：

    其一，银行不知情的具有真实签名的“假按揭”借款合同的效力。由于开发商和借款人的真实意图不在于购买住房，而是帮助骗银行贷款，因此开发商和借款人意思表示不真实。我国《合同法》第五十四条第二款的规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”根据此规定，该种借款合同应属于效力待定的合同，在银行行使撤销权之前，借款合同是有效的。实务中，银行为了自己的债权利益，一般不会行使撤销权，可以认定该类按揭合同是有效合同。

    其二，银行知情的具有真实签名的“假按揭”借款合同的效力。贷款人明知借款人没有购房意图而不禁止发放贷款甚至还帮助操作“假按揭”贷款，对此类借款合同的效力问题，我国目前的《合同法》和《民法通则》并没有明确规定。但“串通”在本质上讲是一种“双方互相沟通、达成协议的过程”，从合同自由的原则出发，在没有其他违法因素的前提下，如果银行、借款人和开发商对“假按揭”的事实明知但都愿意承担此后果的，应视为双方的意思表示真实，所以银行与借款人签订的借款合同属于有效合同。另外，银行由于明知借款人的欺诈意图，所以，银行不是善意相对人，其不得以受到欺诈为由，作为受损害方变更或撤销。

    其三，开发商伪造借款人签名的“假按揭”合同的效力。由于借款人根本不存在即借款合同主体不存在，故此，无论银行对于“假按揭”是否知情，购房合同和贷款合同均应该是无效合同。