在我国商品房预售过程中，商品房买卖合同的成立生效和不动产产权的登记之间常常有一定的时间差。很多房地产开发商出于各种各样的原因将没有办理过户手续但己经预售的商品房多次出卖或设立抵押侵害债权人利益，在《中华人民共和国物权法》出台前，现行法律法规除了违约救济，对于保护债权人实现所期待的物权无能为力，以致诸多案件得不到公平有效的解决，债权人签订合同的目的无法实现。鉴于此，在选择和衡量的同时，立法者借鉴了国外的不动产登记制度设置出了我国的不动产预告登记制度，对不动产权利人以不动产物权变动为标的之债权请求权予以保全，以防交易目的落空。但是由于我国《物权法》的有关规定过于笼统，对不动产的物权登记尤其是预告登记问题没有作详细的规定，因此如何完善我国的不动产预告登记制度，使其更好地维护各方当事人的合法权益，促进不动产交易的安全和稳定，就摆在了我们面前，简要地从预告登记的含义、性质、适用范围、要件、法律效力及我国物权法关于预告登记制度的不足等方面对此问题进行阐述，希望能够对我国的不动产预告登记制度的完善有所帮助。

    (一)我国物权立法的不足

    我国《物权法》确立了预告登记制度。《物权法》第20条规定:“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，末经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内末申请登记的，预告登记失效。”对于我国民事立法来说，这是一项新的登记制度。它的确立，加强了转让不动产的债权请求权的保护，弥补了原来制度上的不足，有利于保护交易安全，促进交易效率。但是，我国的预告登记制度远远没有体现出这种制度应有的价值，其应有的功能并不能够得到充分发挥。具体体现在:

    1、预告登记适用范围狭窄。

    根据《物权法》第20条的规定，预告登记仅仅适用于“当事人签订的买卖房屋或者其他不动产的协议”，将预告登记发挥作用的空间锁定在房屋或者买卖其他不动产这唯一的领域，大大抑制了其功能的充分发挥。

   2、预告登记启动条件具有局限性。

   如前所述，依据我国《物权法》的规定，要进行预告登记，需要双方当事人的协议，那么，如果没有协议，是否可以进行预告登记呢?单从这个条文的规定中很难找到答案。我认为，没有双方当事人的协议也可以单方申请预告登记，这样有利于保障相对弱势当事人的利益。做出这样的解释，或许对于相关当事人的利益保护更为有利，但是，这不应当是物权法关于预告登记制度规定的应有之义，所以仅仅规定约定可以申请预告登记是一种不应有的立法漏洞。

   3、预告登记效力有限、模糊不清。

在我国《物权法》中规定的预告登记的效力体现为“预告登记后末经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”可见，效力主要表现为担保的功能，也就是旨在积极的防止不动产权利人违反义务对不动产进行再次处分。这种登记能够对抗的仅仅是私人的行为，对于公法行为对于己经存在的债权请求权的侵害是否有对抗效力没有涉及。而且，仅就不动产权利人进行处分的私人行为的效力也规定的不甚明确，试想，如果不动产权利人对于不动产在预告登记之后的处分与预告登记权利人的利益不相冲突的时候，这种处分也无效吗?从《物权法》关于预告登记效力的规定中，很容易得出无效的结论，但其合理性是值得怀疑的。因为这样，在维护安全价值的同时，完全扼杀了交易效率。

( 二)完善预告登记制度的建议

预告登记，在被我国立法确认前，己经是一种比较成熟的制度，只要是在交易存在的地方，几乎都有其发挥作用的空间，在维护交易秩序方面发挥着重要作用。综观上述我国在物权法中确立的预告登记制度，仅仅适用于买卖不动产的场合，而且，关于预告登记的发生条件、效力、等方面，都存在着诸多不足，使这种具有多重功能的制度变得苍白无力。因此，，对于这种状况，应当在以后的立法中加以改善，具体建议如下:

   1、扩大预告登记制度的适用范围。

从国外相关立法关于预告登记制度的规定来看，预告登记可以适用的范围是非常广泛的。不仅仅包括不动产物权的取得，还包括不动产物权的转让、限制和消灭等。可以被纳入预告登记的请求权范围不仅仅包括各种旨在变动物权的债权请求权，还包括法律明确规定的其他权利在内，具体而言，扩大预告登记的范围应该从以下方面改进:

  (1)预告登记不应当仅仅服务于由房屋或其他不动产的买卖合同，也应该广泛适用于不动产物权的取得、转让、限制、消灭等所有方面，对于遗产的分割也可以适用。

  (2)预告登记所保护的请求权范围应当是广泛的，不应局限于买卖不动产的合同产生的债权请求权，凡是可以引起物权变动、限制、次序变更的债权请求权都可以适用预告登记。例如，设定抵押权、地上权的请求权都应当可以预告登记。

  (3)扩大预告登记请求权的发生原因。预告登记请求权不仅可以由合同产生，而且还可以因不当得利、无因管理、法院的判决、裁定或仲裁机关的裁决、政府的命令等产生。 在我国人们通常认为，可以适用于预告登记的请求权具有一个共同的特征，那就是请求发生变动的物权，必须是可以纳入登记的物权。这种认识也是导致限制预告登记适用范围的重要原因。从理论上来说，这种认识，根源于物权法定原则和不动产物权变动的登记要件主义。然而目前，在物权法中，物权法定的原则己经有所缓和，我国的物权种类中也不是所有不动产的物权变动都适用登记要件主义。当今社会资源日益稀缺，特别是在不动产领域表现的尤为突出。所以，人们更为崇尚有限资源的充分利用。最典型的就是不动产租赁制度。由于不动产具有稀缺性和唯一性的特点，不动产租赁也需要预告登记来保障交易安全。一房二卖会给买受人带来严重损害，可是一房二租给承租人带来的损害也是很严重的，特别是在房价日益攀升的今天，这种保护显得尤为必要。因此，对于这种承租人的权利也应当纳入预告登记的范围，不能因为承租权不具有登记能力而予以排斥。

   2、扩大预告登记发生条件的范围。

  《物权法》第20条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来债权的实现，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”由此可见，发生预告登记的条件只有一个，那就是双方当事人的协议。这种条件的限制看似尊重当事人的意思，实际上则不利于预告登记制度的广泛使用，损害了预告登记制度维护交易安全的价值。因为按照这种要求，在不动产物权人拒不同意进行预告登记情况下，对方当事人就不能够进行预告登记。这不利于对弱势一方利益和交易安全的保护。对于预告登记的发生条件做出这样的限定，显然也没有很好的吸收国外及我国地方己有的立法成果。在《物权法》颁布之前，我国一些地方法规己经确立了相关的制度，允许一方当事人在特定的条件下，可以单方提出预告登记。比如，《上海市房地产登记条例》第49条第2款规定:“应当由双方当事人共同申请的登记，一方当事人末提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记。”由此我认为，法律可以规定一定条件下，当事人有权单方申请进行预告登记。

   3、明确并扩大预告登记制度的效力。

   通常认为，预告登记的效力包括保全债权效力、保全顺位效力、警示效力、破产保护效力和对抗继承效力。有人将后三者合称为“增强效力”。但不管怎样，预告登记的效力不是仅仅表现为一种形式。而且预告登记制度的效力问题，非常重要，在整个制度中处于核心的地位，正如王泽鉴先生所言，“预告登记制度的核心问题，在于其效力。”因此，关于预告登记制度效力的规定，决定着其所具有的实际意义。《物权法》第20条规定:“预告登记后，末经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这里仅规定了预告登记的权利保全效力，对于顺位保全、破产保护等效力没有涉及，对于权利保全效力的规定也不明确，没有界定对预告登记后的不动产处分行为是相对无效还是绝对无效。同时，也没有涉及预告登记后，公法行为对于不动产处分的效力问题。这就使得预告登记制度的效力不完整，进而使得该制度的价值大打折扣。对此，在以后的不动产登记的立法中，可以采取以下方式加以改进。

首先，将预告登记的效力范围扩大，不仅仅包括保全债权的效力，而且要包括保全顺位效力、警示效力、破产保护效力和对抗继承效力。其次，明确对预告登记后，不动产权利人处分不动产的行为效力是绝对无效还是相对无效。所谓相对无效，是指末经预告登记权利人的同意而进行的处分行为有效，但是，不得对抗登记权利人。绝对无效是指，预告登记后，只要未经登记权利人的同意而处分不动产的行为，自始无效。我认为，应当采取相对无效的态度。原因在于，预告登记仅仅赋予了请求权一定的物权效力，请求权并没有因此而变成物权，不动产所有权的权利人的处分权仅仅是受到一定的限制，而没有全部丧失。如果所有的处分，只要没有经过登记权利人的同意就一律无效，就有违公平原则，是将对于安全的保护完全凌驾于促进交易效率的价值之上，是僵化了的对于交易安全的保护。再次，要明确公法行为对于预告登记后的不动产进行处分行为的效力。关于这种行为的效力，比较成熟的民法中都做了规定。德国民法中，在预告登记后、本登记前，非登记义务人所为的行为，如强制执行、假扣押等均应与登记义务人的行为作相同的处理，即此类处分行为在不与本登记请求权冲突的范围内有效，相反，在妨碍本登记的范围内无效。所以，尽管具体的效力不同，但都有明确的体现。至于应当采取什么样的效力模式，决定于一个国家或者地区的历史传统等方面的要素。如果没有确定下来，当两者发生冲突的时候，就会无法可依。

    在我国，不动产的一房多卖现象并不少见，这种情形有违诚实信用原则，它使债权人实现特定物权变动的目的落空，无助于我国社会信用机制的建立。《中华人民共和国物权法》的颁布实施，在借鉴国外立法的基础上，正式规定了预告登记制度。债权人可以将其将来的不动产物权变动请求权纳入预告登记，从而获得了物权的对抗第三人的效力，可以主张债务人所为的与其请求权相抵触的行为无效。但是，预告登记制度不仅对不动产的“一物多卖”具有遏止的作用，而且，对其他类型的不动产物权变动也具有保障交易安全，促进交易效率的重要功能。因此，我国的《物权法》及其以后的司法解释或部门规章，都应当充分尊重并体现预告登记制度价值，在其适用范围、发生条件、法律效力和实现程序等方面作出详细的规定，以建立具有中国特色的完整的预告登记制度。